連鎖健身室24/7 FITNESS，近年積極擴充分店，據該公司在社交媒體公布，最新購入筲箕灣一個面積逾6000方呎之舖位，據悉有關物業為筲箕灣南安街1至7號嘉裕大廈地下B部分地舖、及1樓全層，面積約6228方呎，有指成交價約3000萬元，呎價約4817元。物業原由投資者羅守輝或相關人士於2013年以5850萬元購入，現帳面蝕讓約2850萬元，蝕幅約49%。

據24/7 FITNESS指，該店預計會於明年4月開幕，並作「細舖搬大舖」之用，該公司現正租用筲箕灣愛民街6號地下及一樓。

【明報專訊】雖然本港出現一股結業潮，但部分商戶卻逆市擴充，新派點心店「龍點心」及同系甜品店「龍糖坊」，新近以共24萬元租用銅鑼灣波斯富街寶漢大廈地舖及2樓，共涉4140方呎。此外，連鎖健身室24/7 FITNESS，最新更以約3000萬元購入筲箕灣嘉裕大廈一個舖位，以便擴充業務。

銅鑼灣波斯富街24至30號寶漢大廈地下A舖，面積約1000方呎，多年前由「蛇王二」一直租用，至2020年約滿搬出，舖位已先後三度轉由不同租戶承租，最新租金12萬元，以舖位面積約1000方呎計，呎租約120元，最新租戶為「龍點心」同系甜品店「龍糖坊」。

平「蛇王二」疫前月租六成

「蛇王二」2020年遷出前月租約30萬元，翌年由米線店以17萬元租用，去年再以17萬元租予台式雞扒店，惟上述兩店均提早結業，舖位最新由「龍糖坊」租用，較對上月租低5萬元或約29%，亦較「蛇王二」最後租金低18萬元或60%。

值得一提的是，新派點心店「龍點心」，早前亦以12萬元租用寶漢大廈2樓全層，面積約3140方呎，呎租約38元。換言之，該公司先後以共24萬元租用寶漢大廈地下A舖及2樓。

24/7 FITNESS斥3000萬購筲箕灣巨舖

另據24/7 FITNESS社交媒體公布，該公司最新購入一個面積逾6000方呎之筲箕灣舖位。據悉，該舖位於南安街1至7號嘉裕大廈地下B部分地舖及1樓全層，面積6228方呎，有指成交價約3000萬元，呎價約4817元，原由投資者羅守輝或相關人士2013年5850萬元購入，帳面蝕讓約2850萬元或約49%。據24/7 FITNESS指出，該店預計明年4月開幕，並作「細舖搬大舖」之用，該公司現正租用筲箕灣愛民街6號地下及1樓。

珠寶界「中東王子」沽紅磡商廈

連車位5270萬售出 帳賺50%

此外，紅磡恒藝珠寶大廈1樓08至12室，面積12,607方呎，連一個車位，上月5270萬元售出，呎價約4180元，原業主為有珠寶界「中東王子」美譽、中東經貿協會主席、古珀行珠寶公司總裁沈運龍及相關人士，2011年4500萬元購入恒藝珠寶大廈1樓08至14室連一個車位，2012年已售出13、14室，作價約1488萬元，連同今次售出之單位，共作價6758萬元，帳面獲利2258萬元或50%。

恢復「一簽多行」深圳居民個人遊來港，有業主趁勢放售市區舖位。利嘉閣(工商舖)地產陳頴嫻表示，代理放售佐敦道39至39A號根德大廈地下2號舖連1至2樓物業，總建築面積約6,700方呎，意向售價約8,800萬港元，呎價約13,134元。

陳指，上述物業有部分連租約，其中地舖現由3個租客承租，分別為金融機構、地產代理及銀器店，每月租金收入合共約19萬元；而1樓及2樓交吉出售，適合餐飲、零售和服務行業等進駐，依現時市場租金估算，若該兩層樓面出租後，租金回報料達約4.4厘。

據了解，該批物業曾於今年4月以約1.45億元放售，最新放盤價大幅下跌約5,700萬元，減幅達約39.3%。業主於2010年以約5,700萬元買入。

合和集團位於灣仔的合和酒店將於下周二(10日)正式試業，成為本港其中一間最大型5星級酒店。

酒店提供1000間客房、超過7萬方呎的無柱式會議及展覽空間，更具備餐飲和休憩設施，以及擁有超過400個停車位。

合和酒店推出「酒店開幕精彩客房禮遇」，即日起可享75折優惠，房價1538元起，優惠期至明年2月28日。

第一太平戴維斯(香港)承接管人任命，招標出售旺角砵蘭街368、368A及368B號耀中大廈地下。物業建築面積約2772方呎，實用面積約1941方呎，截標日期為明年2月18日。

上述物業擁有45呎寬的門面及高樓底，門面突出。此外，物業鄰近花墟及始創中心等旅遊熱點，人流旺盛；加上靠近跨境巴士站及旺角維景酒店，是旅客的聚集地，客源穩定。距離太子港鐵站僅需1分鐘步程。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事溫武忠表示，物業現時銀行估值約7800萬元，現租客為人氣火鍋店，擁有穩定的顧客群，租約至2027年，月租平均為22.2萬元，另加3年生約至2030年，為買家提供長遠穩定租金收入。

中原(工商舖)寫字樓部表示，上環中遠大廈23樓全層，總面積約19746方呎，意向價約3.35億元，呎價16965元；當中約半層連租約，餘下部分將會以交吉形式出售；該層樓面更可以分拆形式出售，單位最細面積2975方呎起，叫價5057.5萬元起。而其餘交吉樓面亦推出市場招租，意向呎租約32元。

該行指出，該單位樓底高度約3.9米，空間感十足，並享有海景及開揚景觀；設計方正實用，並附帶租約出售的部分，為投資者提供穩定的租金回報，而交吉出售的部分則方便自用買家根據企業需求進行個性化裝修。

同時，該廈為52層高的商業大廈，地下至7樓為停車場，9樓至52樓則為寫字樓。

富瑞表示，展望2025年，預計住宅樓價將有中單位數升幅，九龍東及新界的樓價可能因供應過剩而有所滯後。該行指，目前偏好具有吸引收益及穩健基本面的地產股，包括信和置業(00083)、領展(00823)、太古地產(01972)以及新鴻基地產(00016)。

　

富瑞發表研究報告，預計2025年上半年第一季，最優惠利率將回復5%，令到按揭貸款利率達到3.25%，目前一般住宅的租金收益率為3.65%，將實現正向差異。下調按揭利率近100個基點，可能會釋放出10%的可負擔能力。

　

該行預期，2025年樓價將有中單位數增長，但考慮到目前新盤庫存水平高達2.2萬伙，且在2024年第四季及2025年仍有2.6萬伙新單位供應。上述供應主要集中在啟德及新界，大量供應可能壓制該區租金及樓價，優質地段的單位將可能首先恢復。

　

該行又表示，由於香港零售市場出現結構性調整及不利匯兌影響，預計2025年香港零售銷售將保持疲軟，可能出現低單位數的按年跌幅。

另外，香港未來兩年將為辦公室交付高峰周期，2025年將有近330萬方呎可出租面積，2026年將再增220萬方呎樓面。如果沒有出現淨吸納，新增供應可能導致辦公室空置率上升至接近20%。該行預計辦公室租金將持續下降，年減幅度為中單位數，但對置地及太古地產予「買入」評級，反映它們資產負債表較具防禦性，以及香港以外業務增長。

不過，該行對九龍倉置業(01997)及新世界發展(00017)仍相對悲觀，並認為長實集團(01113)及恒隆地產(00101)或會減派息。

宏基資本(02288)公布，以合共近1.64億港元售出觀塘海濱道135號宏基資本大廈兩層全層，以及8個車位，買方為德國寶。以商廈單位建築面積共約24,048方呎計算，成交呎價約6,800元。

該兩層樓面包括27樓，建築面積約12,024方呎，連同1樓P11、P12、P13及P14號車位，以逾8,176萬元售出。該單位其中約3,688方呎寫字樓由宏基資本自用，其餘交吉。另一層為28樓，面積相同，連同1樓P7、P8、P9及P10號車位，以下一層的相同價錢沽出；該單位有約6,815方呎自用，另外有約3,146方呎樓面已租出，其餘則交吉。

有逾40年歷史的本地建築商馮祥記集團，今年初宣布清盤，第一太平戴維斯指，該集團持有的太子砵蘭街368、368A及368B號耀中大廈地下，面積約2,772方呎，現由接管人以招標形式放售，截止日期為2025年2月18日。

第一太平戴維斯投資部首席資深董事温武忠表示，物業現時銀行估值約7,800萬元，現租客為人氣火鍋店，租約至2027年，月租平均為22.2萬元，另加3年生約至2030年，為買家提供長遠穩定租金收入。若以現時租金及銀行估值計算，料租金回報約3.4厘。資料顯示，馮祥記或相關人士於1990年以855萬元購入，現市值較34年前高8倍多。

該行指，該物業擁有45呎寬的門面及高樓底，門面突出，物業位於太子旺區，鄰近花墟及始創中心等旅遊熱點，人流旺盛，再加上靠近跨境巴士站及旺角維景酒店，是旅客的聚集地，客源穩定。

營商逾一年最悲 富瑞估商廈空置率衝上20%

年尾時分，本是節日消費的旺季，但香港企業的信心回落。由標普全球製作的香港採購經理指數（PMI），在連升兩個月之後，11月回落一個百分點至51.2，雖然仍高於50以上的擴張區間，但不難令人聯想到香港PMI如恒生指數般易跌難升，且11月數字尚未反映港府帶頭削減開支等潛在負面因素，商業景氣展望着實令人憂慮。大型投行亦對商用物業前景悲觀，其中寫字樓空置率更將「上望」20%。

負責本次PMI報告的標普全球市場情報經濟學副總監潘婧怡表示，儘管在本次調查發現企業的產出增長有所放緩，但新業務持續擴張及積壓工作再度累積，進一步表明短期內私人市場的產出可能仍將保持增長，而且企業自4月以來也首見增加員工人數。

需求不振 上月出口訂單降

她又提到，由於貨品或服務成本通脹降至近4年低點，緩解企業的成本壓力，也使到銷售價格通脹有所緩和，惟商業信心明顯減弱，悲觀情緒達到13個月以來的高位，這一定程度上反映了企業對可能出現的貿易壁壘感到擔憂，影響未來商業狀況。此外，11月出口訂單下降，表明外部需求低迷。

所謂PMI，是機構以問卷形式，向企業的採購經理作出調查，了解他們經營的狀況和預期，指數50為盛衰分界，高於50表示企業景氣在擴張，反之為收縮。標普全球的調查在每月下半月進行，即11月的數據取自11月中至尾。故有分析員認為，本月PMI才會反映12月初政府財赤事件，其中財金官員就曾承諾，港府會主力削減開支；如外加美國特朗普政府上場日期愈來愈近，都令經濟景氣展望變得疲弱。

另外，投資銀行富瑞發表研究報告，指出香港零售銷售年初至今下跌逾7%，較該行原來的預期來得差，主因消費降級，鐘錶珠寶等奢侈品等零售銷貨值以雙位數下跌。該行又預料，零售銷售來年將持續低迷，或以低單位數的幅度再下降，一方面是反映去年在重建旅遊業和零售業的投資不足，帶來結構性問題，另方面又要面臨港元跟隨美元強勢的不利匯率因素，令消費流失至深圳和日本。

零售低迷 商場租賃添壓

本地商場在今年續租因從街舖搶奪市場份額，而表現相對較好，然而根據政府數字，零售租金今年累計下跌4%，續約租金自3月開始已呈負增長。該行又認為，如零售業持續低迷，最終也會對商場造成壓力，尤其是在非必需品的消費方面。

本港的商廈市場展望亦是挑戰重重，富瑞坦言供過於求情況持續。因未來兩年是寫字樓完工高峰期，2025年新增的淨可出租面積達330萬方呎，2026年亦有220萬方呎，要到2027年供應才會開始正常化。至於去年底至今年初落成的商廈，出租率目前在10至70%不等，並且租客不少是從其他商廈挖角過來，反映企業對寫字樓的需求低落。

該行假設沒有淨吸納量，上述新增樓面會使寫字樓空置率從現在的13.4%升至2026年接近20%。因此，該行預測寫字樓租金將繼續以每年中個位數的速度下降。