受到全球經濟低迷影響，企業積極重整業務，有代理報告指，7月本港商廈市場租賃交投量按月上升約一成，按年亦上升約1.3%，惟受租金議價空間持續擴大影響，令成交金額下調幅度較大，按年更下調近13%。

中原(工商舖)寫字樓部董事陳雁樓表示，據該行資料，7月商廈市場錄得約466宗租賃成交，按月及按年分別上升約11.48%及約1.3%；成交金額則錄得約3,598萬港元，按月及按年分別跌約3.11%及約12.9%，反映在租金大幅下調的趨勢下，有效吸引企業轉租傳統核心區甲廈樓面。

月内亦錄得較為矚目的租務成交，包括中環皇后大道中九號18樓全層單位，面積約13,742方呎，以每月約68萬元租出，平均呎租僅約49.5元，較6年前呎租高位約98元相比，大跌近五成。

至於甲廈空置率方面，上月港島區整體空置率錄得約12.74%，較6月下降約0.1個百分點，惟對比去年同期約12.22%，仍上升約0.52個百分點，反映港島區甲廈空置情況仍然嚴峻，需待時間消化。

不過，在多個核心商業區中，金鐘及中環表現持續見改善，7月空置率分別錄得約8.43%及11.8%，按月分別遞減約0.03及約0.43個百分點，其中，金鐘更連續4個月呈下跌趨勢，按年更減少約2.12個百分點，反映更多企業傾向進駐該區甲廈。上環區表現較遜色，上月甲廈空置率錄得約12.93%，按月及按年分別上升約0.36及1.69個百分點。

九龍區方面，整體空置率錄得約13.43%，按月降低0.41個百分點，惟與去年同期對比仍增約0.61個百分點，其中，東九龍改善較為顯著，九龍灣及觀塘甲廈空置率分別錄得21.34%及13.08%，按月分別減少約1.33及約1.32個百分點，惟按年則升約0.83及約2.98個百分點。而尖沙咀按月則上升約0.63個百分點至8.96%，按年則下跌約0.6個百分點。

陳稱，現時大部分企業對辦公室的擴充需求有所減弱，縮減成本為大勢所趨，加上本港多區甲廈新供應持續增加，業主傾向擴大租金議價，甚至以不同優惠作招徠，吸引優質企業進駐，令甲廈租務市場競爭更劇烈，甲廈租金走勢短期内仍會維持疲弱。

他補充，美國聯儲局月初宣布維持利率不變， 9月減息周期開始亦幾成定局，將有利改善國際營商及經濟發展氣氛，相信個別具實力企業會趁機物色優質寫字樓物業，故預料商廈租務市場及港島區整體甲廈空置率會持續改善。

港島及九龍區整體甲廈空置率錄得12.84%及13.84%，按年分別上升0.52個百分點及0.61個百分點，反映甲級商廈空置率仍見嚴竣。中原(工商舖)預期，商廈租務競爭劇烈，租金走勢短期内會維持疲弱，而相信隨著租金議價空間進一步擴大，將會刺激更多企業搬位遷至傳統核心區甲廈，帶動租務交投上揚，甲廈空置率料會持續改善。

【明報專訊】曾經是全球最貴租金的商業街銅鑼灣羅素街，風光不再。羅素街大地主之一的英皇國際（0163），旗下羅素街22至24號全幢，獲英皇娛樂以逾50萬元短租形式租用一年，呎租僅57元，較2015年高峰時月租約750萬元、呎租858元低逾九成。據悉，英皇娛樂將該舖變身快閃店，並名為「0 e:ffect」期間限定店，用以推廣旗下新晉歌手及娛樂文化等，同時亦為「粉絲」提供獨特體驗，該舖已於昨日開幕。

2015年高峰期月租達750萬

上述羅素街22至24號，樓高3層，總面積約8740方呎，屬區內巨舖之一，英皇娛樂以月租逾50萬元租用約一年，估計租金總開支約600萬元。該舖地下設音樂直播專區，讓旗下歌手定期開LIVE，與樂迷接觸。另商舖亦設有不少打卡位，包括歌手們的衣帽間、韓式自拍亭等，亦會出售藝人周邊產品或聯乘精品等，同時亦會展出藝人私藏服裝。

資料顯示，上述商舖2015年由意大利內衣品牌LA PERLA以月租750萬元、呎租858元承租，該品牌2020年10月約滿離場後，英皇一度將該舖「借」予張敬軒開設婚紗店。至2022年5月及8月分別以短租形式，租予adidas×GUCCI及Esprit。當時市場消息指，Esprit月租約25萬元租用3個月，租期至2022年10月。商舖丟吉近一年後，去年9月由英國發展商Berkeley Group以約80萬元短租約一個多月後，該舖又再丟吉，最終由英皇娛樂短租該舖一年。

Mango 120萬承租中環1.9萬呎舖

另外，泛海國際（0129）持有、位於中環皇后大道中泛海大廈地下及一層，面積約1.9萬方呎，獲服裝店租用，據悉，有關租戶為西班牙時尚品牌Mango，月租約120萬元，呎租僅63元，比疫情爆發前低約20%，更比2014年英國品牌Topshop以高達300萬元承租價低約六成。自2020年Topshop遷出以來，該舖一直丟吉，今年4月曾獲瑞士高檔護膚品牌La Prairie短租1個月作期間限定店，市場人士估計，當時月租僅約50萬元。

荷李活商業中心劏舖 12年勁蝕九成

市區劏舖再有大幅蝕讓，其中一名也門籍業主，最新分別以22萬元及40萬元售出旺角荷李活商業中心1樓兩舖，合共62萬元，其中面積114方呎17號舖以22萬元售出，料為商場歷年最低售價，呎價1930元。原業主2012年420萬元購入，帳面勁蝕398萬元或95%；另面積188方呎31號舖以40萬元售出，呎價2128元。原業主2012年450萬元購入，帳面蝕讓410萬元或91%。

全球經濟低迷，企業積極重整業務，反而帶動香港7月商廈租賃交投量按月上升約一成，按年亦漲約1.3%，惟受租金議價空間持續擴大影響，令成交金額下調幅度較大，按年更下跌近13%。

中原（工商舖）寫字樓部董事陳雁樓表示，7月商廈市場錄得約466宗租賃成交，按月及按年分別上升約11.48%及約1.3%，成交金額錄得約3,598萬元，按月及按年分別跌約3.11%及約12.9%。

月內亦錄得較矚目的租務成交，包括中環皇后大道中九號18樓全層單位，面積約13,742方呎，以每月約68萬元租出，呎租僅約49.5元，較6年前呎租高位約98元，大幅下跌約49.5%。

至於甲級商廈空置率，上月港島區整體空置率錄得約12.74%，較6月下降約0.1個百分點，惟對比去年同期約12.22%，仍上升約0.52個百分點，反映港島區甲廈空置情況仍然嚴峻，需時消化。

金鐘甲廈空置率4連跌

不過，在多個核心商業區中，金鐘及中環表現持續改善，7月空置率分別錄得約8.43%及約11.8%，按月分別遞減約0.03百分點及約0.43個百分點，其中，金鐘更連續4個月呈下跌趨勢，按年減約2.12個百分點。

近年部份發展商積極重建港島豪宅項目，其中太古地產（1972）持有的港島南區深水灣道6號收租項目ROCKY BANK，最新以3586萬元完成補地價，以可建樓面約1.5萬方計，折合每方呎樓面補價約2391元。

據資料顯示，上述項目佔地約28,202方呎，為住宅（丙類）1地帶，當年發展商申請放寬地積比率，由0.5倍上調至0.532倍作重建，落成後總樓面1.5萬方呎，提供兩幢3層高的洋房及車位。當時申請人表示，略微放寬地積比率約6%，相應總樓面增加不到2%，而擬議發展在規模和性質上，與鄰近地段發展相容。

另外，興勝創建（0896）等持有的九龍城衙前圍道57A號，亦已完成補地價，涉及5829萬元。據該公司早前指，項目佔地8092方呎，契約修訂後所允許的最大建築面積將為24272方呎，每方呎樓面補地價即約2400元。

舖市租賃靠穩，市場錄得多宗大額矚目的舖位租務成交，且多集中在核心消費區，而四大核心消費區商舖空置率較去年均有改善。

7月商舖租務成交錄得314宗，與上一個月持平，同時，尖沙咀舖位空置率降至約7.9%，按年大減約2.29個百分點，續創近9年新低。

中原(工商舖)商舖租賃部何潔釵表示，7月舖位租務成交金額錄得共約3,066萬港元，微跌約2.6%，而月內市場錄得多宗大額矚目租務成交，當中包括旺角西洋菜南街38至40號萬高商業大廈地下至2樓，面積約4,750方呎，以約60萬元租出，平均呎租約126元，新租客為零售商，另一宗為旺角豉油街24至26號地下2至4號舖，面積約900方呎，以約35萬元租出，呎租約389元，新租客為餅店。

至於空置率走勢方面，何又稱，上月四大核心消費區中，尖沙咀空置率按月下跌約0.09個百分點，不僅走出疫情頹勢，較2021年2月的高位約17.26%，大幅回落約9.36個百分點，更是連續兩個月回落，再度創下自2015年9月錄得約8.54%後至今的新低。

銅鑼灣空置率亦明顯回落，7月錄得約5.54%，按月低約0.26個百分點，續為各核心區中空置率最低。至於，中環空置率亦由升轉跌，按月減少約0.02個百分點至7.24%，按年也下跌約1.68個百分點。不過，旺角空置率則按月微升約0.08個百分點至約7.97%，而對比去年同期則下調約0.63個百分點。

她補充，上月市場錄得多宗餐飲行業租務個案，包括內地兩家知名手搖飲料店，分別於銅鑼灣及佐敦開展新據點；其中一家承租銅鑼灣怡和街1至1L號香港大廈地下A3號舖，面積為約350方呎，月租約13萬元，而另一家則租用佐敦彌敦道240至252號立信大廈地下4及5號舖，面積約1,180方呎，月租約12.8萬元。此外，有找換店以月租約12萬元租用香港大廈地下A1號舖及閣樓，面積約560方呎，呎租約214元，租金較上手舊租金跌約18.9%。

何指出，訪港內地旅客增長對本港舖租市場帶來正面幫助，而內地企業及海外與內地餐廳來港開舖亦蔚然成風，反映商戶開業信心已陸續增強，料商舖空置率及租務亦將持續向好，並會陸續伸延至其他地區。而隨着商舖租務交投逐步改善，預料個別地區租金水平會穩步上揚。

地政總署資料顯示，最新有兩個住宅項目錄補地價註冊紀錄，其中，九龍塘衙前圍道57A號項目以5,829萬元完成補價。資料顯示，興勝創建(00896)持有該盤一半業權，項目於2020年獲批建築圖則，將重建為1幢樓高8層的單幢式住宅，另設兩層地庫，總樓面約24,529方呎。

此外，南區深水灣道6號洋房重建項目，涉及補地價金額3,586萬元。該項目由太古地產(01972)持有，發展商去年向城市規劃委員申請重建兩座樓高3層的超級洋房，包括一層停車間，總樓面約15,000方呎，兩座洋房均設有私人泳池、升降機及天台。該集團指出，項目正進行上蓋工程，預計今年落成。

世邦魏理仕表示，該行獲委託就港島南黃竹坑道23號宏基匯一籃子商業單位，公開招募意向書，截止日期8月30日。

該行香港資本市場及私募投資部資深董事鮑珏鍵表示，是次放售樓面分布項目各樓層，單位面積分層單位約747方呎，至全層樓面約6,187方呎，其中包括物業最高四層，總建築面積約63,687方呎，是次出售物業更配備28個私家車位及4個電單車位，而項目早前拆售樓層成交呎價約13,000港元。

項目由宏基資本發展並於2021年落成，樓高27層，距離黃竹坑港鐵站約3分鐘步程。該廈地下至1樓為入口大堂，2至5樓作零售用途，6至29樓則為寫字樓樓層，物業每層樓高約4.75米，同時地庫設備三層停車場。

本港經濟持續低迷，核心區甲級商廈驚錄樓價暴跌逾六成的蝕讓個案。消息指，中環中心一個低層11室單位，建築面積約3,184方呎，以約4,200萬港元易手，平均呎價僅約13,191元，料為該項目至少逾20年最低呎價成交。

據悉，原業主為收租投資者，於2019年以高達1.14億元購入，呎價約35,804元，買入約5年大幅貶值約7,200萬元，蝕幅約63%。

單位現由基金以每方呎約36.5元租用，回報率約3.3厘，租約期至2025年第三季。

資料顯示，2017年由多個投資者組成的財團，斥402億元向長實集團(01113)購入中環中心約75%業權，平均成交呎價約3.3萬元。其後個別投資者展開拆售，而上述成交單位，當年是向資深投資者蔡志忠購入。

美聯工商表示，觀塘駱駝漆大廈3期中層單位，建築面積約2235方呎，意向售價約1252萬元，呎價約5600元。

該行指出，是次放售單位樓底高度約10呎5吋，樓面負重約150磅，業主連租約一起出售；大廈設施完善，設6部載貨升降機及2部載客升降機，備有40呎貨台且提供停車位。

舖市租賃靠穩，市場錄得多宗大額矚目的舖位租務成交，且多集中在核心消費區。7月商舖租務成交錄得314宗，與上一個月持平，在四大核心消費區的商舖空置率，以尖沙咀走勢最為看俏，空置率降至7.9%，續創近9年新低。

中原(工商舖)認為，受惠於訪港內地旅客持續增加；加上政府積極舉行盛事活動，以及多項措施協助推動零售及餐飲業，為舖市帶來正面氣氛；加上不少企業部署為年底前消費旺季落戶，相信商舖租務改善情況將會持續，空置率表現會見樂觀。

中原(工商舖)商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵表示，據中原(工商舖)資料顯示，7月錄得314宗的租務成交，成交金額則錄得約3066萬元，成交宗數與上月持平，金額僅微跌約2.59%，而月內市場錄得多宗大額矚目租務成交，包括旺角西洋菜南街38至40號萬高商業大廈地下至2樓，面積約4750方呎，以約60萬元租出，呎租約126元，新租客為零售商；另一宗為旺角豉油街24至26號地下2至4號舖，面積約900方呎，以約35萬元租出，呎租約389元，新租客為餅店。

空置率走勢方面，何潔釵續稱，7月四大核心消費區商舖空置率個別發展；其中，尖沙咀區表現最為突出，最新空置率錄得7.9%，按月調低約0.09個百分點，不僅走出疫情頹勢，較2021年2月的高位降低9.36個百分點，更是連續兩個月回落，再度創下近9年的新低，按年比較則回落2.29個百分點；銅鑼灣空置率表現亦改善，按月下降0.26個百分點，至5.54%，續為各核心區中空置率最低；中環空置率亦由升轉跌，按月調低0.02個百分點，至7.24%；旺角空置率則微升0.08個百分點，至7.97%，而對比按年同期則下調約0.63個百分點。

何潔釵指出，訪港內地旅客增長對本港舖租市場帶來正面幫助，根據入境處數據，今年7月入境香港的內地居民達313.9萬人次，按月增加45.7%，按年增加5.5%，而隨着本港接待能力繼續恢復；加上政府致力推動盛事經濟、增加具本地特色的旅遊景點，均令訪港旅遊業進一步復甦。此外，中資企業及海外、內地餐廳來港開舖亦蔚然成風，顯示商戶開業信心已陸續增強，商舖空置率及租務亦將持續向好，並會陸續伸延至其他地區。隨着商舖租務交投逐步改善，預料個別地區租金水平會穩步上揚。