雖然本港食肆掀結業潮，但市場仍不時有食肆老闆巨額入市，其中蛋撻王創辦人莊任明及相關人士，繼2021年以6500萬元入市火炭工廈後，本月中再以5838萬元購入觀塘海裕工業中心，兩物業共涉逾1.2億元。

資料顯示，觀塘海濱道海裕工業中心9樓約1.2萬方呎樓面，本月中以5550萬元售出，呎價約4625元，買家以酥皮蛋撻王有限公司作登記，公司董事為蛋撻王創辦人莊任明及董事總經理莊裕坤等，同廈一個車位則以288萬元易手，買家為和輝發展有限公司，同由莊任明及莊裕坤等出任公司董事，即蛋撻王相關人士以共5838萬元入市。原業主為振基電子集團創辦人周振基或相關人士，1989年共斥640萬元購入，帳面獲利5198萬元或8倍多。周振基歷年來先後出任多個社區團體要職，包括東華三院董事局主席、香港潮州商會副會長等，並於2008年獲頒銀紫荊星章。

另外，星星地產持有的大角嘴雲之端，新近售出兩伙工作室。中原（工商舖）工商部董事劉重興表示，雲之端10樓02室，面積約422方呎，成交價約246.2萬元，呎價約5834元。

資料顯示，項目面積相同的9樓02室，2022年以369.25萬元售出，即現時成交價較兩年前低約33%，項目現只餘4伙待售，當中11樓02室，面積約422方呎，折後價約248.5萬元，呎價約5889元，單位連每月9500元租約出售，即新買家回報約4.5厘。

鄧成波家族再有物業推出市場放售，位於葵涌的旭逸雅捷酒店透過代理行邀請提交意向書，截止日期為明年1月8日，參考市場最新成交，物業市值料約3億元。

上述項目由戴德梁行代理放售，物業坐落嘉慶路12號，為一幢21層高活化酒店，建築面積逾50,468方呎，共提供170間客房，以市值計算，平均每個房間價值約176萬元。酒店地下設有停車場，一樓為招待處及員工後勤室，2至20樓為酒店房間，每層提供8至9間房。

灣仔舖料賣880萬

另外，灣仔道3號尚翹峰第一座地下一個舖位，建築面積約313方呎，市傳以約880萬元易手，料為該街市地段涉額最細的商舖成交個案；毗鄰的舖位最近都以約3,008萬元登記售出。此外，市傳紅磡祥祺中心全幢銀主物業以約26.5億元賣出。

由資深投資者持有多年的中環紅棉路8號東昌大廈基座地面L1及L2零售樓面，委託戴德梁行推出市場交吉出售，物業估值約6.2億港元。據悉，該物業由羅守輝持有多年。

該物業接連行人天橋系統貫穿中環、金鐘甲級商廈，兩層建築面積約22,760方呎，內置升降機及樓梯，物業估值呎價約27,000元，較今年4月以約14.2億元售出的同區友邦金融中心部分業權參考呎價約33,000元為低。

資深投資者羅守輝或相關人士積極沽貨。戴德梁行表示，羅守輝等持有多年的中環紅棉路8號東昌大廈基座地面L1及L2，最新推出市場放售，物業最新估值約6.2億元，物業面積約22760方呎，內置升降機及樓梯，呎價約2.7萬元。

資料顯示，物業去年曾推出市場放售，當時市值約6.8億至9.6億元，即最新估值較去年低約9%至35%。

利嘉閣(工商舖)地產表示，灣仔得利商業大廈地下A號舖，建築面積約1300方呎，業主意向價約5400萬元，呎價約4.15萬元。

該行指出，上述舖位現分間出租，租客分別為連鎖便利店及蛋糕店，月租合共約17.1萬元。

物業間隔四正，配備來去水、三相電力、洗手間及後門；徒步至港鐵灣仔站A3出口只需數分鐘。

美聯商業表示，銅鑼灣東角中心全層單位，同時可分拆出租，建築面積約1150至全層13175方呎，意向呎租約32元，按此計算每月租金約3.68萬至42萬元。

該行指出，物業間隔方正實用，外望市景，享獨立來去水位，以及延長中央冷氣時段，為醫務所擴充之選。東角中心向來受醫療機構歡迎，近八成租戶為醫療行業。

資料顯示，東角中心今年至今成交呎租30至50元，可見上述叫價屬市價水平。

中原(工商舖)工商部表示，筲箕灣新高聲工業大廈5樓D室，面積約2799方呎，叫價約1200萬元，呎價4287元。

上述單位適合各類工商用途使用，可交吉或連租約出售，單位附有麵粉廠牌照，可作麵粉生產工廠，毋須重新申請牌照，為相關行業的買家或用家提供便利。

由資深投資者持有多年的紅棉路8號東昌大廈基座地面L1及L2，委託戴德梁行推出市場交吉出售。

物業座落於中區甲廈核心黄金地段，毗鄰中銀大廈、The Henderson及長江集團中心2期。該物業接連行人天橋
系統貫穿中環、金鐘甲級商廈，以及太古廣場、政府總部等地標建築。兩層建築面積約22760方呎，內置升降機
及樓梯，合各行各業。

物業估值約6.2億元，呎價約27000元，低於麗新發展今年4月以14.2億元出售友邦金融中心部分業權約33000元的參考呎價。

市區重建局行政總監韋志成罕有地在其網誌連續兩次為九龍城啟德道重建項目收回招標解畫，強調唯一入標的長實（01113）提出額外條款，而且「入標價遠低於市場估值的下限」，認為公布該份標書的標價「對樓市會造成一定的衝擊和連鎖反應」。總括而言，收回招標的決定，責任不在局方。

啟德道項目風險高削吸引力

然而，啟德道重建項目被外界形容為「三尖八角」，皆因早年樓價持續上升時，部分中小地產商透過收購一兩座相連的九龍城舊樓，再重建成單幢樓出售賺錢，致九龍城新舊樓縱橫交錯。市建局啟德道項目旁邊也有兩幢樓齡不足20年的單幢樓曉薈及啟城軒，當局無意收回，於是地盤形狀呈不規則，影響入標價。

另外，該地皮還須興建分層地下廣場、地下公眾停車場和社區設施。這些建築既要營運管理，又無法迅速出售收回現金，地產商都視之為額外成本，樓價攀升時「硬啃豬頭骨」未嘗不可，惟現時準業主寧租不買，啟德一帶供應多，地產商自然審慎。更重要的是，地下建設成本高昂，而且宋王臺一帶掘地風險高，若掘到文物又要停工考古，會進一步影響招標價格，以及地產商投標意欲。

港鐵改條款重推地反應不俗

故此，該項目雖然有30個發展商及財團有發展意向，最終出標僅得長實一家，意味大部分財團都是抱着觀望態度，有意了解市建局意向，無意真金白銀抬錢入標，也反映在目前市場環境下，要地產商哽豬頭骨的招標方式似乎行不通。

另一家公營機構港鐵（00066）的招標，做法靈活得多。去年流標的東涌東站物業項目，港鐵把其拆細一半，兼且容許地產商毋須興建商場後再次推出，對中小型發展商更具吸引力。港鐵管理層也明言，需要靠物業補貼鐵路發展，目前東涌延線正在動工，故此更改項目內容後重推，希望迎合市場及得到業界支持，結果接獲33份意向書，反應不俗。

面對地產市道欠佳，現金流尚且穩健的港鐵也願意靈活改變；反觀市建局表明未來兩年需要投入約300億元，處理多個土瓜灣重建項目的收購開支，現時啟德道收回招標後卻研究自行發展，就算不會加重資金壓力，卻幾乎肯定的是，經過一番折騰後，項目在2030/31年度落成的機會相當渺茫。

隨着香港北部都會區及中部水域發展，地產商未來不愁沒地建屋，只怕高價投地後因供應過剩而無法回本。市建局仍認為發展商像往時一樣，為增加土儲願意硬啃豬頭骨，又義正詞嚴地指摘地產商改條款兼賤價入標，更沒有因應自己及市場實際需要調整項目內容及作出檢討，除了作風官僚外，似乎也反映其不了解行業情況。

戴德梁行的報告顯示，尖沙咀在全球最貴零售租金排名第四，同時繼續位居亞太區最昂貴零售地段榜首。

意大利米蘭蒙特拿破崙街(Via Montenapoleone)於過去兩年間零售租金上升近三分一，取代紐約第五大道成為全球最昂貴購物地段，首次成為全球租金最昂貴的購物街店舖，亦是歐洲城市首次登上榜首，今年每方呎租金達2047美元，按年上升11%。

紐約第五大道的租金則連續第二年持平，全球排名跌至第二；倫敦新龐德街過去一年租金增長13%，至1762美元，排名升上第三位。

尖沙咀租金上升7%，至1607美元，排名下跌一級，至第四。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，即使營商環境充滿挑戰，香港的零售市場依然展示其韌力及吸引力。展望未來，相信將有更多內地品牌和零售商的租賃活動，藉香港為跳板，向國際市場推廣其品牌。遊客人數的持續復甦和經濟逆風的緩和也有望為遊客的消費情緒帶來進一步支持，從而帶動本港核心地段的零售表現。隨着零售市場的不斷演變，相信業主將專注於客戶體驗和創新，以吸引更多的新進零售商和國際品牌落戶。

報告追蹤的138個零售街區中，有57%(79個地段)按年錄得租金增長，僅有14%(19個地段)錄得跌幅，其餘29%則持平(40個地段)，令全球平均租金按年錄得4.4%漲幅。